2024年1月11日
我們以樂觀和堅定的決心開啟新的一年，並將在2024年尋求增長機會，在現有投資中繼續全力以赴，致力於最大限度地提高投資者回報並進行謹慎的風險管理。
對許多國家、市場、機構和個人來說，去年是充滿挑戰的一年。從經濟角度來看，疫情帶來的複雜性繼續加劇企業和消費者的不確定性，他們不得不應對央行為遏制迅速上升的成本和通脹而導致的借貸成本上升。這些情況使家庭和個人的負擔能力面臨重大挑戰，同時隨著企業開始縮減人員招聘和資本投資，增長和創新的步伐放緩。然而，儘管面臨這些挑戰，在步入新年之際，我們對更加穩定、更加和平、更加繁榮的未來依然充滿希望。
對世界現狀的反思為我們提供了寶貴的視角，在這些複雜時期，我們不忘對我們的投資者、合作夥伴和員工的承諾，為他們導航並做出明智的決策。我們在安大略省南部和美國擁有龐大的房地產開發投資組合，在蒙特利爾和美國Sun Belt也有不斷增長的公寓投資組合，我們堅定不移地與我們的合作夥伴、貸款機構和其他行業夥伴密切合作，以預見風險，設計解決方案，並抓住機遇。
在過去的一年中，我們的團隊一直與開發商合作夥伴共同推進正在進行的項目，並在各個階段做出戰略決策。就在這時候，我們積極的資產管理方法和我們在龐大而多樣化的投資組合中積累的實際經驗, 都顯示出了其優勢。充分利用我們在市場和項目上的經驗，同時與業內一些最具經驗的開發團隊合作，有助於確保我們處於最佳位置，做出最優決策。
在市場走向穩定的同時，我們將繼續評估與我們的投資策略相符的眾多投資機會，並且我們已做好充分準備，以利用市場錯位帶來的任何機會。我們仍然對擴大在現有的和新的市場的投資持樂觀態度，包括在美國亞特蘭大、佐治亞州和Sun Belt其他市場更多的價值附加投資機會。
大金馬蹄地區住房供應與房地產開發
正如投資者所知，我們在加拿大的主要投資重點是大金馬蹄(“GGH”)地區。這一地區被譽為“加拿大的經濟引擎”。隨著國家移民目標每年增加到創紀錄的水準，該地區正經歷著可觀的增長。與此同時，支持這一增長的新住房供應仍遠遠達不到要求，由此引發的住房危機已被居住在這裡的人們以及市政和省政府廣泛宣傳和感受到。
不幸的是，在加拿大銀行（“BOC”）最近的貨幣緊縮期間，安大略省的住房供應短缺並沒有得到改善。鑒於過去18個月快速加息對開發商和消費者的影響，朝著省政府2021年設定的在10年內實現在安大略省建造150萬套新房的目標邁進變得更加艱巨。
利率上升帶來成本壓力
對於開發商和新建項目而言，利息成本上升、施工成本上升以及房價走軟，使得一些項目在獲得施工融資時遇到瓶頸。即使是那些已經在施工中的項目也感受到融資成本上升帶來的額外壓力。在某些情況下，在沒有進一步注資或財務重組時，推進項目完工遇到了額外的挑戰。由於成本高昂，在某些情況下，開發商不得不推遲或取消已經在進行的項目(樓花單元)。
目前的狀況無助于解決現有的住房短缺問題。事實上，當前的狀況可能只會加劇未來的失衡(對投資者來說，這是一個機會)。幸運的是，對於像高博和我們選擇的經驗豐富且財務實力雄厚的開發商合作夥伴來說，他們與銀行建立了長期的合作關係並擁有相當可觀的財務資源，因此知道利率下降之前，度過這個不尋常的時期被證明是可行的。
除了融資成本外，施工成本在2023年開始趨於平穩，隨著我們擺脫疫情期間的供應鏈問題，大宗商品價格(如木材、鋼鐵)下降，在很大程度上促使貿易成本也開始企穩。隨著利率在2024年繼續下降，我們預計成本壓力將進一步緩解，隨著房地產市場再次走強，這會對新住房的供應產生積極影響。
購房者和開發商都在觀望
除了利率對成本方面的影響外，過去18個月借款成本上升和經濟前景不確定也拖累了房地產市場的買家活動。由於負擔能力的限制，許多潛在的購房者和投資者要麼被迫離場，要麼選擇駐足觀望，直到他們對利率的方向和下降速度有更大的把握時再出手。同樣，資本充足、有能力等待的開發商，包括高博和我們的合作夥伴，通常在需求恢復、市場表現出更好、更穩定的新單元售價之前，不會推出新的樓花項目。
話雖如此，仍有一些項目在2023年成功啟動，在買家和投資者的強烈興趣下達到了預期的價格。更實惠的價格點、引人注目的價值主張和理想的位置似乎是項目成功的決定性因素。上市時間也是一個關鍵變數， 2023年春季短期推出的項目就是如此，當時加拿大央行釋放出將暫停加息的信號，樓花和二手房市場的住房需求均迅速回升。儘管這一反應是短暫的，加拿大央行很快重申了繼續緊縮的意圖，但這可能預示著一旦通脹得到控制，利率趨於下降，這種回暖就會發生。記住，在創紀錄的人口增長(僅第三季度就有43萬新移民到加拿大)的背景下，住房供應嚴重短缺，一旦經濟和利率前景改善，市場活動將很快變得活躍起來。
省級立法和法令對住宅開發的影響
省政府通過第23號法案 – 《2022年加快建造更多住房法案》，以及第108號和第109號法案等進行立法，這些法案旨在解決該行業加快房屋供應而面臨的幾個挑戰。到目前為止，我們已經從這項立法中看到了一些積極的變化，包括減少某些城市的開發費用增長，以及對增長率有了更明確的說明。為了提高流程效率而引入的其他積極變化包括限制第三方對微小差異和同意決定的上訴，取消申請批准住宅區計畫草案的公開會議要求，擴大安大略省土地法庭在不聽證的情況下駁回訴訟的權力，並優先解決特定類別的訴訟。而其他變化，如要求市政府在未能在法定決策截止日期前處理，則必須退還用地規劃條例修訂和總平面規劃申請的開發申請費，然而這一改變並沒有達到預期效果。儘管如此，我們認為新的立法向前邁出了重要一步，它使我們認識供應問題主要是由繁瑣和低效的市政流程造成的，需要重新審查和改進。隨著時間的推移，更多的工作人員和資金的增加，我們堅信這項立法將產生積極的影響，無論是通過改善審批流程和時間表，還是為開發商提供更大的成本確定性。
同時，在可能的情況下，私營部門正在努力解決規劃過程中的瓶頸問題。例如，在我們的一些低層開發項目中，官方規劃修訂和/或二級規劃流程是必需的，我們與土地所有者團體中的其他土地所有者一起，正在與市政規劃小組合作，啟動一種“公私合作”的方式推動審批過程取得進展。這涉及協調私營部門資源，以完成市政府需要的一些必要研究，以便更迅速地推進申請。在某些情況下，這種混合方法可以解決市政府的一些人員和資金短缺問題，我們為一些地區願意採用這種更具協作性的方法感到鼓舞。
我們也經歷了由23號法案支持項目密度增加所帶來的積極變化。隨著法案修訂，開發商不再需要在收到用地規劃批准後等待兩年，才可以提出微小的變更申請，然後再要求修改批准並增加密度。這使得開發商有機會在最近獲批的項目中申請增加密度，從規劃和項目經濟的角度來看，這可能是有意義的。在過去的一年裡，高博和我們的開發合作夥伴對高層和中層住宅項目進行了審查，我們認為更高的密度可以得到員工和議會的支持，並已提出申請。在已經做出決策的項目中，我們都已獲得額外的密度。我們樂觀地認為，那些還在等待回應的項目也會如此。這是積極的政策變化的另一個例子，它將允許該行業更快地增加新住房的數量。
雖然省級政策的變化產生了一些積極的結果，但去年安省採取的某些決定和行動被證明是有爭議的。省政府在2023年夏天將土地從綠化帶中移除的決定引發了對住房部長行動的質疑，並導致新任住房部長撤銷了關於綠化帶土地的決定，以及之前在GGH上做出的一些城市邊界擴張決定。這些舉措出乎整個行業的意料，也給整個行業朝著解決住房供應短缺的目標前進帶來了一些阻力。隨著我們進入2024年，這些變化的影響以及開發商可能有哪些途徑對這些決定提出上訴或其他途徑來申訴仍存在不確定性。也就是說，業界在面對立法的變化時一直表現出很強的適應能力，我們預計情況將繼續如此。
有一件事是肯定的，安省迫切需要建造更多的房屋，當經濟效益合理時，房地產行業願意並渴望實現這一目標。安大略省南部的潛在市場基本面仍然非常引人注目，我們進入2024年的動機是追求新社區的開發，以滿足安大略省的住房需求，並為我們的投資者帶來豐厚的回報。作為投資者，需要記住的是，儘管我們在規劃過程中經歷了挫折，但正是這些複雜性導致了今天的供需失衡，並由此構成房價長期持續上漲的壓力。
在公司內部，我們充分利用內部資源，利用團隊的創新理念，探索新的、有創意的方法，以確保我們在每個項目上能持續取得進展。我們的資產管理團隊始終致力於在關鍵里程碑上做出最優決策，確保最佳融資條件，並與各建築工種簽訂有利的合同，努力為項目投資者提供最好的結果。在外部，我們利用行業關係，包括經紀人社群、我們的顧問網絡和主要銀行合作夥伴的良好關係，來獲得有價值的見解，幫助我們做出決策。
我們很幸運能夠與具有相當財務實力的開發商合作進行投資，從而處於極為有利的地位，並且我們的行業規模和關係網絡為我們在動蕩時期提供了優勢。 此外，我們的投資架構可以保護投資者免受資金需求等財務困難，並向項目貸款人提供信貸支援。 我們的模式始終專注於透過保護投資者的架構負責任地完成每個項目。
在安大略省南部，我們與合作夥伴共同管理著60 多個處於不同開發階段的活躍項目，並就銷售啟動的戰略時機、融資計劃、規劃審批的推進、施工計劃以及努力成功完成項目做出重要決策，並共同努力以確保房屋交付和項目的成功完成。
對於處於規劃階段的項目，如上所述，我們正在推進申請流程，以達到或超過我們規劃的項目密度，並為低層住宅項目實現最佳規劃草案和場地規劃批准，這將實現強勁的項目銷售和高效施工建設，同時努力尋找解決瓶頸的方法，並儘可能縮短每個項目的審批時間。
我們正在與合作夥伴合作，在可能的情況下，在規劃過程的早期與市議會和工作人員接觸，在提交申請之前了解他們的需求和痛點，以減少該過程中典型的「反復」談判。 雖然這個過程依然漫長，但我們相信這會有所幫助。
對於正在進行施工建設的項目，整體建設進度良好，較前兩年遇到的困難有了可喜的轉變。 我們的項目資本充足，我們採用相對保守的較高的利率預測進行建模，對財務假設進行了壓力測試，並審查了我們所有項目的融資計劃和財務需求。 我們將繼續直接參與融資討論和決策，並相信我們的合作夥伴能夠很好地度過這段時期。
對於已經待售或準備開始銷售的項目，我們相信市場將回暖以支持強勁的銷售，購房者也會重新回到樓花市場。正如我們在 2023 年初短暫看到的那樣，加拿大銀行將開始縮減利率的跡象可能會對銷售和投資者信心產生積極影響。雖然上一次「飆升」是短暫的，但我們相信加拿大銀行已準備好在 2024 年開始降息，預計這將加速住宅房地產市場的活動。
隨著十幾個項目準備啟動銷售，我們合作夥伴的銷售團隊正在綜合考慮市場整體情緒、單價、項目規模、子市場可比性等因素，積極準備合適的銷售時機。決策的過程是非常動態的，最終決定通常在上市發佈前幾週做出。我們的團隊將實時評估各種變量，並在做出決定時迅速行動。
我們很高興即將推出新的銷售項目，並相信它們都能為不同的購房者帶來絕佳的機會，提供各種理想的選擇，包括沿Waterfront、位於Yorkville、臨近當前和未來的交通樞紐，以及大多倫多地區其他不斷發展和完善的區域。我們邀請您查看我們所有正在銷售的項目，包括最近在 King City 的 Eversley Estates、位於Etobicoke的 Joya on The Queensway ,以及位於安大略省 Lindsay 的 Lindsay Heights 項目。“購房”頁面還包含將要進行銷售的項目，我們將為此舉辦親友活動獲相應優惠。
過去 18 個月的房價波動，從疫情期間的飆升開始，到今天利率引發的下跌，一些購房者在需要貸款時難以在高利率下獲得抵押貸款，這讓他們在接近房屋交接時面臨挑戰，特別是那些在市場高點或接近市場高點購買的房屋。
在我們的投資組合中，我們已經完成了安大略省南部 1,200 多套房屋的交付，並且購房者違約的數量非常低，截至2023 年，違約房屋的比例低於 3%。違約情況下，我們的合作夥伴一直在努力以正常的價格轉售違約房屋，以保護我們在開發中已交付的房屋的價值，以盡量減少對項目盈利能力的影響。根據我們的經驗，買家很少會放棄購買定金並無視其合約義務，除非他們面臨嚴重的財務困境。儘管在情況改善之前，未來的房屋交付仍有工作要做，但我們先前的經驗使我們能夠提前應對任何潛在情況，以解決交付風險。
總體而言，我們投資組合中的許多項目已接近完成，我們期待在項目基本完成後繼續向投資者提供合夥人利潤分配。
橫跨美國，我們的投資組合包括城市多戶型開發項目和超豪華公寓開發項目，以及我們正在積極重新定位的不斷增長的價值附加公寓物業投資組合。我們的美國團隊整個年度都在努力工作，推動我們每個項目的進展，並與我們的合作夥伴在重要的融資、銷售、租賃、規劃和施工決策等方面進行合作，同時致力於推進我們的價值附加重新定位計劃。
就我們的多戶型住宅投資組合而言，南佛羅里達和亞特蘭大的租金水平仍然非常強勁，特別是在邁阿密市場，我們最近開始為Society Wynwood開發項目進行預租賃，這是Society Living投資組合中推出的最新項目。我們的多用途多戶建築將擁有超過318個單元，包括按臥室出租的選擇，考慮到物業的品質、社交生活的便利，和優越的位置，預計將獲得強勁的租金溢價。在丹佛，租金增長在2022年和2023年初經歷了一段時間的下降後，已經開始回升。儘管在成本上升和長期規劃過程方面存在一些挑戰，我們看到租金趨於穩定並呈上升趨勢。
在施工方面，我們在亞特蘭大中城的Society Atlanta開發項目已經成功封頂，標誌著該項目的一個重要里程碑的達成。截至目前，施工進展順利，計劃在2024年底啟動公寓的預租賃。在Fort Lauderdale，我們在Society Las Olas項目中的第二座塔樓正在進行地下施工，並準備在2024年進行垂直施工。
至於我們用以出售的公寓項目，市場對豪華、高端共管公寓產品的需求依然強勁。在最近完成的一個有646個單元的邁阿密Elser酒店及公寓項目中，我們觀察到穩定的銷售速率。該項目於 2022年從多戶型建築被轉換為公寓，以最大限度地提高投資者的風險調整後回報。我們預計在2024年完成剩餘單元的銷售，並順利退出該項目。我們的邁阿密Waldorf Astoria酒店及公寓項目已完成了複雜的地下施工，準備建造100層的超高層塔樓，在最近的項目銷售中，每平方英尺的價格也在繼續走高。
去年，我們決定更積極地投資於收購和重新定位美國Sun Belt 關鍵市場的價值附加物業。這些投資在人口持續增長和租金持續上漲的市場中提供年度現金收益和下行保護。我們認為，在當前的美國市場上，它們提供了令人信服的投資機會，將有機會收購價格合理或被迫出售的物業。
在2023年底，我們完成了對亞特蘭大郊區一處擁有352個單元的花園式公寓物業的收購，並計畫對該物業進行重新定位，以改善其營運和財務狀況，最終提高其資產價值。這是我們在美國的第二個價值附加物業，第一個是我們在德克薩斯州休斯頓的一處566個單元的花園式公寓物業，該物業正在我們的子公司Greyspring Apartments下積極運營和重新定位。
我們打算在不久的將來擴大在這一資產類別的投資，利用我們在美國多戶型家庭和價值附加公寓方面的經驗和內部資產管理以及投資專業知識，在我們的目標市場收購、執行和完成價值附加項目。
展望未來
在貨幣政策方面，我們預計加拿大和美國兩國的政策制定者將結束其歷史性的激進貨幣緊縮運動，並在2024年開始逐步降低當前的利率。到目前為止，兩家央行似乎都成功地控制了前幾年刺激性貨幣政策導致的疫情時期的通貨膨脹。而且隨著經濟、勞動力市場(以及事實上的價格增長水平)放緩，兩家央行都在盡其所能避免出現任何長期衰退。儘管央行行長們在談到利率可能放緩的速度時，“長期走高”這句話已經流傳了幾個月，但“走高”和“走多久”似乎完全取決於我們未來幾個月看到的經濟放緩程度。總的來說，雖然對抗通貨膨脹的戰役可能還沒有完全勝利，但我們相信兩國的央行官員已經開始察覺，通脹似乎得到了控制，這樣他們就可以更好地平衡推進通貨膨脹放緩和進一步“政策化”經濟衰退之間的成本/收益權衡。
我們的觀點是，考慮到通貨膨脹放緩的速度，到目前為止的總體經濟放緩，以及加拿大央行敏銳地意識到在2024年、2025年和2026年住房抵押貸款續期的高水準 (按照今天的利率，所有這些都將以相當高的還款額續期)，“長期走高”的情況不太可能發生。因此，我們相信利率將在2024年堅定地確立其下行方向。加拿大可能必須比美聯儲更加積極地採取措施來平衡其經濟、消費者更高的利率敏感性以及對住宅房地產相對更重的經濟依賴。
在加拿大，我們相信這將標誌著住宅房地產市場強勁復蘇的開始，更具體地說，是房地產開發行業復蘇的開始。我們認為，這將體現在成本趨於平穩(以及更大的可預測性)，以及新房/公寓銷售市場更加強勁。隨著以疫情為代表的“黑天鵝” 事件以及隨後的歷史性貨幣政策收緊，我們預計房地產行業將在2024年下半年和2025年恢復到“正常”狀態。隨著經濟前景的改善，消費者/投資者對房地產市場的信心有所恢復，我們相信一直推動大多倫多(GTA)/大金馬蹄(GGH)地區房地產市場的強勁基本面將佔據上風。正如歷史在過去的週期中所顯示的那樣，每個利率收緊週期之後跟著都會有一段時間的利率寬鬆。在此期間，GTA/GGH住宅房地產市場將強勁反彈，我們預計這一次歷史也會重演。
與加拿大類似，我們預計2024年美國將出現實質性的利率下調。由於疫情後兩國央行實施的貨幣政策緊縮計畫，美國和加拿大的經濟經歷了類似但不同的影響。在美國南部，由於消費者負債少得多，美國經濟依然強勁，這超出了大多數人的預期。雖然預測稱經濟將放緩，但美國經濟的表現明顯好於加拿大，房地產市場的狀況相較於我們關注的市場繼續保持相對穩定。我們預計這些條件將對住宅房地產市場的銷售和租金增長產生進一步的積極影響，特別是如果美國經濟如大多數經濟學家所預期的那樣實現軟著陸。
新的投資機會
在新的投資方面，我們一如既往地在目標市場堅持我們的投資理論和策略。我們相信，加拿大市場的投資策略從未像現在這樣切合實際，也相信我們的投資恰達好處——這裡的基本面非常強勁，而且我們在這個市場積累了豐富的經驗。作為一家公司，我們一直在挑戰自己的預測、投資理論和假設，以確保我們能夠管理風險，並在每次新收購中讓回報潛力最大化。
目前的環境將為新的收購創造機會，在土地收購條款上可能具有更大的靈活性，我們目前正在評估GGH地區的許多長期投資機會。我們專注於為投資者帶來各種高品質的投資機會，包括GGH地區的長期低層住宅開發和土地開發項目、多倫多以交通為導向的高層或理想位置的中層開發項目、以及美國的價值附加物業。如前所述，我們繼續看好美國，並尋求增加我們不斷擴大的投資組合，特別是在關鍵的Sun Belt州(包括喬治亞州、德克薩斯州、北卡羅來納州和南卡羅來納州)收購新的價值附加花園式公寓物業。這將使投資者能夠繼續與高博建立多元化的投資組合，並為包括地理/子市場、資產類型、營運團隊和項目週期的因素在內的項目投資組合創造一個平衡的、風險調整的投資敞口。
我們致力於增長，我們對運營和人才團隊的投資承諾堅定不移。為執行我們的戰略和成功管理我們的現有項目，同時保持全球10,000多名投資者的信任，一支能幹、裝備精良的團隊至關重要。
我們希望借此機會感謝我們優質的專業團隊多年來的貢獻、辛勤工作和付出，也鼓勵我們的每一位員工不斷成長、挑戰自己和超越彼此，為公司的發展共同努力，重申我們對投資者和合作夥伴的承諾。我們致力於打造和培養一支價值創造者的團隊，為他們配備現代的技術，以優化流程並支持戰略決策，同時持續地改進我們的投資者體驗。
在過去20年的投資歷程中，我們經歷了無數不同且複雜的問題，也經歷了許多令人興奮的增長機會。我們學到的是始終如一、不忘初心，才能保持我們的成功和業績。我們學會了堅定自己的信念，但更重要的是，我們學會了靈活處理問題。我們學會了堅定不移地堅持原則，但同時也願意從錯誤中吸取教訓，不斷成長。我們都有遇到逆境的時候，這在生活和工作中是不可避免的，但無論情況如何，我們都堅持不懈地前行。在未來的一年裡，我們期待著正面應對挑戰，抓住我們創造的機遇，為大家指明前進的道路。
我們所有的投資者，感謝你們一直以來的認可。我們很榮幸能與如此龐大而多元化的投資者以及行業合作夥伴合作。我們期待著在新的一年與您保持聯繫，並隨時向您報告我們的最新進展。
誠摯地,
