Sasha Cucuz 談多倫多在建房產市場：應對成本壓力、市場周期，鋪就房地產韌性之路

高博首席執行官Sasha Cucuz與Daniels Corporation總裁Jake Cohen、Blaze Urban總裁兼首席執行官Bob Blazevski共同做客由Bullpen Research & Consulting Inc.總裁Ben Myers主持的播客節目《Toronto Under Construction》。討論清晰審視了多倫多房地產的演變——從政策機遇，到韌性增長戰略。

成本挑戰中的機遇

Sasha界定了核心問題：“我們面臨的不是可負擔性危機，而是成本危機。新建住房的置換成本過高。”雖然利率和硬性成本有所緩解，但來自政府的開發費、稅費等軟性成本現已超過項目總成本的30%。Jake和Bob都承認這是當今新房交付的最大障礙。

11月4日的聯邦預算未回應關於新房減免商品及服務稅、市政開發費削減50%以及多單元稅收優惠的呼籲。取而代之的是推出了“Build Canada Homes”計畫，試圖解決包括可負擔住房交付在內的一些供給側挑戰。

儘管Sasha認為該計畫初衷良好，但他提出的一個擔憂是公共流程進展緩慢且缺乏靈活性。正如他所說：“想像一下，我們做的每個決定都必須經過11個委員會審批。這效率太低了。”簡化流程比推出新的公共計畫能更快地增加住房供應。話雖如此，來自丹尼爾斯公司的Jake已經證明了私人合作夥伴關係是有效的——他們在41年間成功交付了6,000套可負擔單元。解決成本這一關鍵問題，為私營部門創造正確的激勵並加快速度，對於確保每年有持續穩定的、價格合理的住房交付以滿足大多倫多地區及安大略省南部的需求至關重要。

經驗教訓：低谷中的力量

嘉賓們討論了多倫多強勁的市場基本面，並回顧了在2022年中期之前幾年推動樓花需求激增的市場變化，以及此後時期汲取的教訓。與所有市場週期一樣，這一階段強化了韌性，並清晰地區分出了紀律嚴明的運營商與其他參與者。Bob回顧了他在上世紀90年代經濟衰退期間在Tridel的經歷：“我學到了很多。我很慶倖經歷了那段時期。”那次低迷教會了他如何在漫長的復蘇期與銀行談判，以及哪些產品類型（如疊拼鎮屋）能在受壓的市場中產生現金流。討論小組一致認為，當前的市場調整將產生同樣的效果：淘汰單一產品開發商，並強化那些擁有多元化投資組合、精簡的項目時間表和適應性戰略的開發商。

在高博，我們的團隊在此期間磨礪了技能，使我們成為為復蘇做好準備的更強運營商。

多倫多為何保持優勢

Sasha區分了多倫多與其他北美市場的結構性優勢。移民推動了可預測的增長。大多倫多地區內部的人口流動穩定且持續。高博運營的美國城市則面臨波動的人口遷移模式，城市可能流失人口並迅速出現供應過剩。